Согласно постановлению правительства  РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени)…» взыскать с застройщика стоимость вынужденной аренды жилья в период с 01.04.2020 по 01.01.2021 года невозможно. Однако взыскание аренды с застройщика вполне возможно, если вы по вине строительной компании снимали жилье до наступления этого периода или после.

Что говорит закон

Согласно ст. 6 №214-ФЗ, застройщик обязан передать объект не позже срока, установленного договором, в противном случае он выплачивает дольщикам неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Также в силу ст. 10 №214-ФЗ, в случае нарушения условий договора застройщик помимо неустойки должен возместить все убытки, которые в виду его просрочки понес дольщик.

Как взыскать с застройщика убытки, связанные с арендой жилья

Деньги, потраченные на вынужденный наём жилья из-за просрочки застройщика, можно считать убытками.

Ст. 15 ГК РФ гласит, что убытки в виде арендных платежей – это те доходы, которые гражданин мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота.

То есть, если бы компания сдала дом вовремя, дольщику бы не пришлось жить на съемной квартире. А значит, те деньги, которые он потратил на аренду, сохранились бы у него и могли бы составить его доход.

К примеру, по договору застройщик должен был сдать дом в марте 2021 года, но по его вине дом был сдан с задержкой на 6 месяцев. Все эти 6 месяцев дольщик был вынужден жить на съемной квартире. В такой ситуации взыскать потраченные на аренду деньги вполне реально.

Для этого необходимо подать в суд исковое заявление о взыскании убытков. К иску нужно приложить копии:

• паспорта истца;
• договора долевого участия;
• договора аренды жилья – без этого документа суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска;
• расчет суммы иска.

Суду можно предъявить и другие документы, которые, по мнению дольщика, могут повлиять на исход дела.

Отдельно нужно сказать о материалах, подтверждающих факт аренды и оплаты жилого помещения.

В качестве доказательств рекомендую только договор аренды, обязательно подписанный двумя сторонами и расписки или чеки от арендодателя. Причем из чеков и расписок должно быть ясно, за что именно выплачиваются деньги.

По возможности имеет смысл пригласить в суд арендодателя, чтобы он подтвердил, чтобы он подтвердил доводы истца.

Стоит отметить, что суды не всегда удовлетворяют подобные иски даже, если с документами «все в порядке».

Это связано с местом регистрации дольщика. Если гражданин работает в том городе, в котором строится дом, но постоянная регистрация у него в другом населенном пункте, проблем не возникает. Целесообразность аренды жилья налицо. Однако если гражданин работает и имеет постоянную прописку там же, где идет строительство, у суда непременно возникнет вопрос. А так ли необходимо было истцу съемное жилье?

В качестве примера рассмотрим такую ситуацию:

Гражданка И. обратилась в суд с требованием взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома и убытки за аренду жилья. При этом истица имела постоянную регистрацию в Томске, по месту проживания ее родителей. Здесь же в Томске строился и дом. Суд удовлетворил иск частично – взыскал неустойку и штраф, а во взыскании убытков отказал, поскольку, по мнению суда, у И. не было объективной необходимости снимать квартиру.

Как взыскать деньги после решения суда

В случае победы дольщику следует дождаться, пока решение вступит в законную силу и получить исполнительный лист. Заниматься исполнением можно самостоятельно или передать в отдел ФССП. Первый вариант предпочтительнее в том смысле, что гражданин может сам лично регулировать весь процесс, и в какой-то степени выступает хозяином положения.

Чтобы получить деньги от застройщика, необходимо предъявить исполнительный лист в банк, в котором обслуживается компания. Получить список таких банков можно, сделав запрос в Налоговую службу.

При первичном обращении ответ предоставят бесплатно. Дольщик выбирает из списка любой «понравившийся» банк и передает туда исполнительный лист.

В течение 3 дней банк обязан исполнить требование суда. Если на счету застройщика есть деньги, необходимая сумма удерживается и перечисляется на счет взыскателя. В случае отсутствия денег банк может перевести исполнительный лист «в режим ожидания» до их появления либо вернуть документ взыскателю.

Что касается передачи исполнительного листа в ФССП, то дольщик теряет возможность лично контролировать ход взыскания. При этом у судебных приставов больше полномочий в случае неплатежеспособности застройщика. Например, если у компании нет денег, приставы могут наложить арест на часть активов в соответствии с размером присужденной компенсации.

Судебная практика

Сегодня в судебной практике нет однозначного подхода к решению споров о взыскании убытков, возникших у дольщиков из-за просрочки строительных компаний.

Как правило, суды удовлетворяют те иски, в которых не совпадают места прописки дольщиков и строительства дома и при условии, что дольщикам удается убедить суды в необходимости аренды жилья и отсутствии другого жилого помещения.

Также при решении спора суды часто не принимают в качестве доказательств договора аренды, подписанные до даты сдачи дома, указанной в договоре (дело № 88-6407/2022).

Также имеют место отказы в удовлетворении исков дольщиков, мотивирующих свои требования тем, что квартира сдана лишь с черновой отделкой и непригодна для жизни  (дела № 33-6935/2019, № 2-1361/2020).