Здравствуйте! Ваша ситуация не такая простая, как кажется на первый взгляд, но она имеет очень хорошую судебную перспективу. Город действительно не вправе требовать сноса вашего строения, если оно возведено законно и за вами признано право собственности. Более того, у вас есть исключительное право на получение этого земельного участка в аренду или в собственность.
1. Что говорит закон
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Это означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не может претендовать на землю под ним. Это прямой принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ч. 5 ст. 1 ЗК РФ).
Также согласно статье 39.6 ЗК РФ (подпункт 9 пункта 2), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без торгов в случае предоставления участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам.
Если же срок аренды истек, но вы продолжали платить, а администрация принимала платежи, это может свидетельствовать о продлении договора на тех же условиях (в соответствии со ст. 621 ГК РФ). Но даже если формально договор прекращен, наличие вашего объекта недвижимости на участке является основанием для его предоставления вам во внеочередном порядке без торгов.
2. Судебная практика
В похожей ситуации суд встал на сторону собственника здания, а не администрации. Вот реальный пример.
Благовещенский городской суд Амурской области рассматривал дело № 2-195/2025.
Администрация города обратилась в суд с иском к гражданину ФИО3, требуя освободить самовольно занятый земельный участок путем сноса строения (автостоянки) и ограждения. Администрация утверждала, что срок договора аренды истек, и участок используется незаконно.
Однако в ходе разбирательства выяснилось:
-
ФИО3 построил автостоянку в период действия договора аренды (срок аренды заканчивался в 2018 году, но строительство завершилось в 2019 году, при этом администрация продлила разрешение на строительство и принимала арендную плату после истечения срока).
-
Решением суда от 05 ноября 2025 года за ФИО3 уже было признано право собственности на это нежилое здание.
Суд, руководствуясь принципом единства судьбы земли и объекта, а также статьёй 39.20 ЗК РФ, отказал администрации в иске. Суд указал, что:
-
Строение возведено на законных основаниях (была аренда, разрешение на строительство).
-
Право собственности на объект признано судом, а значит, у ответчика возникло исключительное право на земельный участок.
-
Даже если срок аренды истек, это не делает землю «самовольно занятой», если на ней расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости.
-
Ограждение является вспомогательным и также не подлежит сносу.
Почему суд отказал администрации:
-
Истец не доказал факт самовольного занятия участка.
-
У ответчика есть законное право на объект недвижимости.
-
Администрация не вправе распоряжаться участком, на котором расположено чужое имущество, до тех пор, пока не будет решен вопрос о предоставлении участка собственнику.
Вывод: сам по себе факт истечения срока аренды не является основанием для сноса капитального строения, если оно было построено с разрешения и за ним признано право собственности.
3. Что делать вам
-
Соберите все документы, подтверждающие законность строительства:
-
Договор аренды земельного участка.
-
Разрешение на строительство.
-
Акты приема-передачи, градостроительный план.
-
Квитанции об оплате арендной платы (даже после истечения срока).
-
Решение суда о признании права собственности на строение (если уже есть).
-
-
Подайте в администрацию заявление о предоставлении земельного участка в аренду или в собственность на основании статьи 39.20 ЗК РФ (исключительное право). Приложите копию решения суда о признании права собственности на здание. Это ваш главный козырь.
-
Если администрация уже подала на вас в суд с требованием о сносе, не отчаивайтесь. В суде заявите о своем исключительном праве на участок и представьте все доказательства. Сошлитесь на решение суда о признании права собственности — для суда эти обстоятельства обязательны и не доказываются вновь (ст. 61 ГПК РФ).
-
Если суд еще не вынес решение, подайте встречный иск о понуждении администрации заключить договор аренды или о признании права на земельный участок.
4. Важные нюансы
-
Исключительность права: пока вы собственник здания, никто другой не может получить этот участок. Администрация не может его продать или сдать в аренду третьему лицу.
-
Сроки: даже если срок аренды давно истек, ваше право на землю сохраняется как право, необходимое для использования объекта. Вы не обязаны сносить строение.
-
Забор (ограждение): если он является вспомогательным объектом и находится в границах того же участка, он также не подлежит сносу, так как служит для обслуживания вашего здания.
-
Важно: не затягивайте с обращением в администрацию за оформлением прав на землю. Если вы не предпримете действий, город может попытаться оспорить ваше право через суд, но при наличии решения о признании права собственности на здание, шансы на успех у них минимальны.
5. Рекомендация
Ваша позиция очень сильная. Суды, как правило, защищают собственников добросовестно возведенных объектов. Обязательно привлекайте к делу все доказательства и ссылайтесь на принцип единства судьбы земли и строения. Если нужна помощь в составлении возражений на иск или заявления в администрацию — обращайтесь. Первичная консультация у нас бесплатная.
Не позволяйте городу снести ваш гараж — закон на вашей стороне!