Здравствуйте! Я построил дом на участке, который арендовал у администрации. Дом у меня небольшой, 70 квадратов, я в нём живу, прописан. Участок 47 соток, я его использую полностью — там и огород, и хозпостройки, и зона отдыха, всё по закону. Когда я пошёл выкупать участок, мне отказали, сказали что участок слишком большой для такого маленького дома и что я не доказал, что мне нужен именно такой размер. Но я живу на этом участке, использую его полностью. Что мне делать? Я слышал, что если дом построен, то я имею право выкупить участок. Правда ли это? И могу ли я оспорить отказ? Спасибо заранее.
Здравствуйте! Ситуация очень распространённая. Ваше право на выкуп участка прямо предусмотрено законом, и отказ администрации, скорее всего, незаконен. Давайте разберемся по порядку.
В соответствии со статьей 3920 Земельного кодекса РФ, вы как собственник жилого дома, расположенного на земельном участке, имеете исключительное право на приобретение этого участка в собственность. Это означает, что никто другой не может его купить, и администрация не имеет права отказать вам, если дом принадлежит вам на праве собственности.
Закон не устанавливает каких-либо требований о соразмерности площади дома и площади участка. Главное — чтобы дом был построен на этом участке, зарегистрирован и принадлежал вам. Если участок используется по целевому назначению (для проживания и ведения личного подсобного хозяйства), это уже достаточное основание для выкупа.
Кроме того, если участок был предоставлен вам в аренду для строительства, и вы построили на нём дом, то у вас есть безусловное право на выкуп, даже если площадь участка превышает минимальные нормы.
В похожей ситуации Верховный Суд РФ встал на сторону гражданина. Вот реальный пример из судебной практики.
Верховный Суд РФ рассматривал дело № 44-КАД26-4-К7.
Гражданка построила жилой дом площадью 71,7 кв. м на арендованном участке площадью 4761 кв. м (47 соток). Когда она обратилась в администрацию с заявлением о выкупе участка, ей отказали. Администрация сослалась на то, что площадь участка несоразмерна площади дома и что заявительница не доказала необходимость такого большого участка.
Суд первой инстанции признал отказ незаконным и обязал администрацию заключить договор купли-продажи. Однако кассационный суд отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции уже отказал в иске, посчитав, что площадь участка действительно несоразмерна.
Но Верховный Суд РФ встал на сторону гражданки. Он указал, что:
закон не требует соразмерности площади дома и участка;
участок использовался по целевому назначению;
на участке, кроме дома, есть хозпостройки, огород, зона отдыха;
площадь участка не превышает установленных правилами землепользования максимальных размеров (в территориальной зоне Ж-1 максимум — 10 000 кв. м);
никаких нарушений правил застройки не было.
Верховный Суд отменил решения кассационного и апелляционного судов и оставил в силе решение суда первой инстанции, который признал отказ незаконным. Гражданка получила право выкупить участок.
Почему Верховный Суд встал на сторону гражданки:
закон не требует доказывать необходимость конкретного размера участка;
участок использовался по назначению, на нём стоял жилой дом;
площадь участка не превышала допустимые нормы;
администрация не имела оснований для отказа по пункту, на который ссылалась.
Вывод: если вы построили дом на участке, вы имеете право его выкупить, даже если участок большой. Администрация не может отказать в выкупе только на том основании, что участок кажется ей слишком большим для вашего дома.
Соберите документы:
свидетельство о праве собственности на жилой дом;
договор аренды земельного участка;
кадастровый паспорт участка и дома;
документы, подтверждающие использование участка (фото хозпостроек, огорода, зоны отдыха и т.д.).
Изучите правила землепользования и застройки вашего муниципального образования. Найдите, какие минимальные и максимальные размеры участков установлены для вашей территориальной зоны. Если площадь вашего участка не превышает максимум, это будет дополнительным аргументом.
Направьте письменную претензию в администрацию (или в комитет имущественных отношений). В претензии укажите, что:
вы являетесь собственником жилого дома на этом участке;
имеете исключительное право на выкуп участка по статье 3920 ЗК РФ;
отказ администрации незаконен;
требуйте повторно рассмотреть заявление и заключить договор купли-продажи.
Если администрация откажется или не ответит, подавайте иск в суд. В иске требуйте:
признать отказ незаконным;
обязать администрацию заключить с вами договор купли-продажи земельного участка.
Истцы по земельным спорам освобождаются от уплаты госпошлины только в части требований к государственным органам. Если сумма иска большая, госпошлину придётся оплатить, но её можно будет взыскать с ответчика в случае победы.
Если суд первой инстанции откажет, не сдавайтесь. Судебная практика Верховного Суда РФ показывает, что такие отказы часто признаются незаконными. Обжалуйте решение в апелляционном и кассационном порядке.
Срок исковой давности по таким спорам не применяется, так как речь идёт о признании права.
Если администрация ссылается на несоразмерность, вы можете представить доказательства использования участка: фотографии хозпостроек, огорода, зоны отдыха, коммуникаций (септик, скважина и т.д.).
Если у вас есть соседи с аналогичными участками, их выкуп может служить дополнительным доказательством.
Не затягивайте с обращением в суд. Если администрация отказывает, лучше сразу готовить иск. Судебная практика показывает, что суды часто встают на сторону граждан, если есть жилой дом. Если вам нужна помощь в составлении иска, мы готовы помочь. Первичная консультация бесплатна.
Главное: закон на вашей стороне. Вы построили дом, вы им пользуетесь — и имеете полное право выкупить участок. Удачи.