Приобретение квартиры на вторичном рынке может быть связано с определенными рисками. У каждого объекта недвижимости есть своя история, и иногда она может стать причиной возникновения проблем. Одной из таких проблем являются жильцы, которых невозможно выселить, даже если вы стали законным собственником квартиры. Рассмотрим пять случаев, когда выселение жильцов может оказаться невозможным.
1. Наследники жильца
Если квартира ранее переходила по наследству, то оставшиеся наследники могут неожиданно заявить свои права на часть жилья. Например, если вы купили квартиру, в которой зарегистрирован жилец, и продавец обещал его выселить, но этого не произошло, ситуация может осложниться. Если жилец является членом семьи покойного собственника и не был указан в завещании, он имеет право на обязательную долю наследства. В таком случае суд может удовлетворить его иск о признании права собственности на долю в квартире (ст. 1149 ГК РФ).
2. Жилец по завещанию
Существуют ситуации, когда жильцы имеют право пожизненного пользования квартирой на основании завещательного отказа. Это означает, что если в завещании указано, что определенному лицу предоставляется право на проживание в квартире, этот жилец не может быть выселен досрочно (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ).
3. Жилец по договору
Если предыдущий владелец квартиры вселил жильцов на основании договора (например, договора аренды или безвозмездного пользования), это соглашение остается в силе даже при смене собственника (ст. 617 ГК РФ). Новый владелец автоматически становится на место наймодателя и обязан соблюдать условия договора. Выселить жильцов возможно только через суд, если будет доказано, что они нарушили условия соглашения.
4. Жилец, отказавшийся от приватизации
Жильцы, которые отказались от приватизации, имеют право на пожизненное пользование помещением (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Это означает, что новый собственник не сможет выселить их до тех пор, пока они сами не решат покинуть квартиру.
5. Жилец, вселенный по ордеру в кооперативную квартиру
Ситуация с жильцами, вселенными по ордеру в кооперативную квартиру, аналогична случаям с отказавшимися от приватизации. Конституционный суд РФ подтвердил, что такие жильцы имеют право на постоянное проживание (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П). Поэтому попытки выселить их через суд могут оказаться безрезультатными.