В последние годы собственники квартир, установившие остекление на своих балконах, сталкиваются с серьезными правовыми рисками. Ранее им удавалось отстаивать законность своих действий в суде, если остекление не угрожало безопасности жильцов и прочности здания. Однако с недавних пор ситуация изменилась, и теперь важно знать, что ожидает собственников остекленных балконов.

Изменения в судебной практике

В 2023 году Верховный суд Российской Федерации подтвердил, что использование общего имущества, включая фасад здания, требует согласия всех собственников жилья в доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, определение ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2). Это решение повлияло на судебную практику, касающуюся демонтажа остекленных балконов.

Кассационные суды общей юрисдикции отменили ряд решений, позволяющих сохранить остекленные балконы, основываясь на следующих фактах:

• Крепление к фасаду: Если конструкция остекления балкона с козырьком прикреплена к фасаду, это рассматривается как использование общего имущества дома. Балконная плита также считается общедомовым имуществом, и ее изменение без согласия остальных собственников может быть признано незаконным.

Таким образом, если остекление балкона не было одобрено на общем собрании, оно может быть признано незаконным и подлежать демонтажу (например, Первым КСОЮ — дело № 8а-36896/2022 и Шестым КСОЮ — дело № 8Г-636/2024).

Возможные последствия для собственников

Собственники, которые остеклили свои балконы без соответствующих разрешений, могут столкнуться с рядом негативных последствий:

1. Принудительный демонтаж: Суд может вынести решение о снятии остекления и восстановлении первоначального состояния балкона.
2. Неустойка: Суд может назначить неустойку — штраф за каждый день просрочки исполнения решения. Кроме того, собственники могут быть обязаны покрыть судебные расходы, включая экспертизу и госпошлину.

Как защитить свои интересы

Существует несколько оснований, которые могут помочь собственникам защитить свои права в суде:

• Доказательство остекления до 1 марта 2005 года: Если остекление было установлено до введения в силу ЖК РФ, необходимо подтвердить согласие районной администрации (например, Первым КСОЮ — дело № 8Г-36925/2023).
• Истечение срока исковой давности: Если с момента установки остекления прошло более трех лет, собственники могут ссылаться на истечение срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Например, если балкон был остеклен в 2006 году, и собственники были об этом осведомлены, суд может отказать в иске (определение ВС РФ № 307-ЭС20-1178).
• Проектная документация: Если остекление изначально было предусмотрено проектом дома, и собственник лишь обновил его, это может стать основанием для защиты (п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 13 декабря 2023 года).

Заключение

Собственникам квартир, планирующим остекление балкона, необходимо внимательно изучить новые правила и судебную практику. Получение согласия других собственников и соблюдение всех норм поможет избежать серьезных последствий, включая демонтаж и финансовые санкции. Будьте внимательны и защищайте свои права!