Можно ли взыскать ущерб с нанимателя за пожар в арендованном доме, если причина возгорания не установлена?

⚖️ Что говорит закон об ответственности нанимателя за сохранность имущества

Отношения между собственником (наймодателем) и нанимателем регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 34 «Аренда», глава 35 «Наем жилого помещения»). Основные нормы:

• Статья 210 ГК РФ — собственник несёт бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;
• Статья 616 ГК РФ — арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором);
• Статья 1064 ГК РФ — вред, причинённый имуществу, подлежит возмещению лицом, причинившим вред. Бремя доказывания отсутствия вины лежит на причинителе вреда (п. 2);
• Статья 401 ГК РФ — лицо, не исполнившее обязательство, несёт ответственность при наличии вины, если иное не предусмотрено законом или договором. Отсутствие вины доказывается должником.

При этом отсутствие установленной причины пожара (например, если дознаватель не смог точно определить источник возгорания) не освобождает нанимателя от ответственности. Сам факт пожара в период его владения является достаточным основанием для возложения на него обязанности по возмещению ущерба, если он не докажет обратное.

Кроме того, если в договоре найма предусмотрена обязанность нанимателя содержать имущество в противопожарном состоянии, неисполнение этой обязанности также является основанием для ответственности (п. 3.3.4 договора в рассматриваемом деле).

📋 Реальный пример: апелляция взыскала с нанимателя 3,6 млн руб. за пожар

Рассмотрим апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 января 2026 года по делу № 33-3125/2026. Истица ФИО4 требовала возмещения ущерба от пожара, произошедшего в её доме, который был передан внаём ответчику ФИО5.

Обстоятельства дела

Истица ФИО4 являлась собственницей жилого дома. 22 ноября 2022 года она заключила договор найма с ФИО5, передав ему дом во владение и пользование на срок до 22 октября 2023 года. Пунктом 3.3.4 договора на нанимателя была возложена обязанность содержать имущество в исправном противопожарном состоянии.

Уже 5 декабря 2022 года (менее чем через две недели) в доме произошёл пожар, в результате которого строение и имущество были полностью уничтожены.

Постановлением дознавателя от 9 марта 2023 года в возбуждении уголовного дела отказано, при этом указано, что наиболее вероятной причиной пожара является аварийный пожароопасный режим работы участка электросети веранды или электротехнического оборудования на веранде.

Истица представила заключение специалиста, согласно которому электросеть в доме на момент пожара была исправна, а причиной возгорания стал аварийный режим работы электрооборудования, подключённого к розетке на веранде.

Районный суд отказал в иске, указав, что истица не доказала конкретных противоправных действий ответчика, а обязанность по содержанию имущества в соответствии с требованиями пожарной безопасности лежит на собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Что решил суд апелляционной инстанции

Какие доказательства убедили суд апелляционной инстанции

• ✅ Договор найма — подтверждает передачу имущества ответчику и его обязанность обеспечивать сохранность;
• ✅ Постановление дознавателя — причина пожара не исключает вину ответчика, но и не освобождает его от ответственности;
• ✅ Заключение специалиста — электросеть в доме была исправна, что исключает версию о недостатках самого имущества;
• ✅ Отсутствие доказательств со стороны ответчика — ответчик не представил доказательств того, что пожар произошёл не по его вине.

Почему районный суд ошибся

Районный суд посчитал, что истец должна доказать конкретные виновные действия ответчика. Однако это противоречит:

• пункту 2 статьи 1064 ГК РФ — бремя доказывания отсутствия вины лежит на причинителе вреда (ответчике);
• статье 401 ГК РФ — лицо, нарушившее обязательство, несёт ответственность при наличии вины, если не докажет отсутствие вины;
• пункту 3.3.4 договора — на нанимателя возложена обязанность содержать имущество в противопожарном состоянии.

Апелляционный суд указал, что сам факт пожара в период пользования является доказательством ненадлежащего исполнения обязанности по сохранности имущества.

Какие последствия для нанимателя

• Уплатить ущерб — 3 603 497 руб. (стоимость восстановления дома);
• Возместить судебные расходы — 25 000 руб. (заключение специалиста) + 26 217 руб. (госпошлина);
• Общая сумма взыскания — более 3,65 млн руб.

📝 Что делать собственнику, если в арендованном имуществе произошёл пожар

1. Зафиксируйте факт пожара — вызовите пожарных, получите справку, акт, постановление дознавателя.
2. Оцените ущерб — закажите независимую экспертизу (строительно-техническую или оценочную) для определения стоимости восстановительного ремонта.
3. Соберите доказательства:
   • договор найма (аренды);
   • акт приёма-передачи имущества (если есть);
   • документы, подтверждающие исправность имущества на момент передачи (например, заключение о состоянии электропроводки);
   • постановление дознавателя или заключение экспертизы о причине пожара.
4. Направьте нанимателю претензию с требованием возместить ущерб.
5. Если претензия не удовлетворена — обратитесь в суд с иском о возмещении ущерба. В иске ссылайтесь на статьи 1064, 401 ГК РФ и указывайте, что бремя доказывания отсутствия вины лежит на нанимателе.
6. В судебном заседании настаивайте на том, что ответчик не доказал отсутствие своей вины, а сам факт пожара в период его пользования уже свидетельствует о нарушении обязанности по сохранности имущества.

📝 Заключение

Рассмотренное дело — показательный пример того, как апелляционный суд исправил ошибку районного суда, неправильно распределившего бремя доказывания. Ключевые выводы:

1. Ответственность нанимателя за сохранность имущества презюмируется.
2. Бремя доказывания отсутствия вины лежит на нанимателе (ст. 1064, 401 ГК РФ).
3. Сам факт пожара в период пользования является достаточным основанием для взыскания ущерба, если наниматель не докажет обратное.
4. Отсутствие установленной причины пожара не освобождает нанимателя от ответственности.
5. Экспертиза стоимости восстановительного ремонта — обязательное доказательство для подтверждения размера ущерба.

Данный материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. В каждом конкретном случае рекомендуется обращаться к адвокату по гражданским спорам.