Часто возникает ситуация, когда жильцы не хотят или не могут заплатить за проживание в арендуемой квартире. В этой ситуации собственники думают, что проблема решается просто – поменять замки и все.
В этой статье мы расскажем, можно так делать или это противозаконно и какие методы воздействия на арендаторов есть у владельца недвижимости.
📝Правовая квалификация отношений
Прежде чем давать однозначный ответ, на поставленный вопрос, необходимо ответить какие отношения между собственником квартиры и жильцами возникли с юридической стороны.
И если вы думаете, что ответ прост – арендные, то вы ошибаетесь и эта статья точно будет вам полезной.
Гражданское законодательство содержит два разных типов договором, схожих по своей по своей сути, но в то же время имеющих значительные отличия
| Договор аренды | Договор найма жилого помещения |
| По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. | По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. |
| Глава 34 ГК РФ | Глава 35 ГК РФ |
Из таблицы выше видно, что отношения по найму (аренде) жилого помещения регулируются именно соответствующим договором из 35 главы ГК.
Данный договор имеет специфический характер по отношению к простой аренде, так как подразумевает, что нанимаемы (арендуемым) объектом выступает именно ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, а не просто какое-либо имущество, в том числе недвижимое.
При этом, с юридической точки зрения отношения между Нанимателем (лицом, снимающим квартиру) и Наймодателем (лицом, сдающим квартиру) имеют также специфическую регуляцию.
🏚️Можно ли менять замки?
Скажем сразу, в ни в одном нормативно-правовом акте, в том числе в гражданском кодексе вы не найдете прямого ответа на этот вопрос.
По нашему мнению, менять замки НЕЛЬЗЯ и вот почему:
Согласно части 1 статьи 676 ГК РФ Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
При этом, если Наниматель не оплачивает аренду за квартиру, это не значит, что договор расторгнут.
Расторжение договора найма происходит на основании ст.687 ГК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в следующих случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
🔥Важно! Статья 687 ГК РФ прямо указывает, что договор найма квартиры может быть расторгнут В СУДЕ!
⚡Это значит, что прийти и поменять замок, вы как собственник квартиры не можете.⚡
В пользу данной позиции говорит также тот факт, что само по себе расторжение договора автоматически не лишает жильцов права на проживание в вашей квартире.
Во-первых, по решению суда Нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению Наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Во-вторых, согласно 688 статье ГК РФ, Наниматель жилого помещения может быть выселен из помещения ТОЛЬКО по решению суда.
Если вы меняете замок на квартире, то вы фактически лишаете права Нанимателя пользоваться квартирой. Это противоречит порядку, изложенному в гражданском кодексе, а также нарушает часть 1 статьи 40 Конституции РФ, которая гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Кроме того, такие действия собственника квартиры могут быть квалифицированы как самоуправство. В таком случае, собственник жилого помещения может быть привлечен либо к административной ответственности (по статье 19.1 КоАП), либо к уголовной ответственности (по статье 330 УК РФ) в зависимости от тяжести деяния.
Пример из судебной практики: Измайловский районный суд города Москвы, рассматривая дело № 2-696/12 признал действия Наймодателя по смене замков и ограничении доступа Нанимателя в жилое помещение незаконным. В этом, деле Наниматель не требовала ее обратного вселения к квартиру, а просила взыскать с Наймодателя неустойку и убытки в виде оплаты услуг за проживание в гостинице. Суд удовлетворил заявленные требования. При этом, суд отметил, что Наймодатель действовал неправомерно.
Другой пример: Пермский краевой суд, рассматривая дело в качестве суда апелляционной инстанции, подтвердил правильность решения суда первой инстанции, котором отказано во взыскании арендной платы, поскольку Судом с достоверностью установлено, что Наймодатель сменил замки на входных дверях квартиры, создав тем самым препятствия нанимателю в пользование переданной ему квартирой. Доказательств обратного Наймодателем не представлено.
👇Что делать собственнику?
Хоть менять замки, как мы выяснили, не самый лучший вариант, у владельца квартиры есть несколько вариантов как действовать.
Во-первых, если договором найма предусмотрен порядок досрочного расторжения договора, то следует его расторгнуть. При этом, уведомление о расторжении договора лучше отправлять официальным письмом по почте.
Во-вторых, необходимо подать исковое заявление о выселении жильцов и взыскании задолженности по арендной плате.
В настоящий момент, ведение дела в суде не самая легкая задача, поэтому лучше обратиться к юристу за профессиональной помощью.