Можно ли сложить сроки владения при покупке недвижимости у того, кто сам не был собственником?

8 Минут чтения

Статью прочитали: 5

Представьте ситуацию. Вы покупаете здание или земельный участок. Продавец не является собственником. Но он добросовестно владел этим имуществом много лет. Вы тоже владеете и пользуетесь им как своим. Можно ли прибавить время владения продавца к вашему сроку, чтобы быстрее приобрести право собственности по приобретательной давности? Конституционный Суд РФ ответил на этот вопрос в постановлении от 2 апреля 2026 года по жалобе гражданина Г.В. Зубахина.

Table of Contents

Суть проблемы

Гражданин Г.В. Зубахин являлся генеральным директором ООО «Б.». В 2019 году он купил у своей же компании здание магазина по договору купли продажи. Раньше это здание принадлежало ООО «С.», но право собственности никто никогда не регистрировал. Здание было построено из металлических конструкций, которые ранее были частью молодежного центра. Фактически здание существовало и использовалось как торговый павильон с 2008 года.

Зубахин попытался зарегистрировать право собственности. Ему отказали. Тогда он пошел в суд.

Первое судебное разбирательство (признание права собственности)

Арбитражный суд Архангельской области в сентябре 2023 года отказал Зубахину. Суд указал, что у предыдущего владельца (ООО «С.») не было зарегистрированного права собственности. А после 1997 года право на недвижимость возникает только с момента регистрации. Значит, признать право в судебном порядке невозможно.

Апелляция согласилась с отказом, но отметила, что договор между ООО «С.» и ООО «Б.» следует считать заключенным в отношении металлических конструкций, а не здания как объекта недвижимости.

Второе судебное разбирательство (приобретательная давность)

Зубахин попробовал другой путь. Он обратился в суд с требованием признать за ним право собственности в порядке приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса РФ). Он просил сложить срок его владения со сроком владения предыдущего владельца ООО «Б.», которое владело зданием до него.

Суды всех инстанций (июнь 2024 года решение, сентябрь 2024 года апелляция, декабрь 2024 года кассация, март 2025 года Верховный Суд) отказали. Их аргументы.

Срок владения самого Зубахина к моменту обращения был слишком маленьким (с 2019 года).
Он не является универсальным правопреемником ООО «Б.» (например, наследником или правопреемником при реорганизации).
При сингулярном правопреемстве (покупка по договору) складывать сроки владения нельзя. Давностный владелец не может передать больше прав, чем имеет сам.

Позиция Зубахина

Он обратился в Конституционный Суд РФ. По его мнению, пункт 3 статьи 234 ГК РФ противоречит Конституции. Этот пункт позволяет складывать сроки владения при правопреемстве. Но суды толкуют «правопреемство» только как универсальное (наследование, реорганизация). Исключая сингулярное правопреемство (договор купли продажи). Это нарушает его право на судебную защиту и право собственности.

Правовое обоснование позиции Конституционного Суда

Конституционный Суд РФ признал, что в правоприменительной практике действительно существует неопределенность. Одни суды разрешают складывать сроки при покупке по договору. Другие запрещают.

1. Неопределенность нормы нарушает конституционные принципы

Пункт 3 статьи 234 ГК РФ гласит. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим правопреемником оно является.

Ключевое слово «правопреемник». Что оно означает в данном контексте.

Подход в судебной практике	Суть	Примеры
Узкое толкование	Правопреемство только универсальное (наследование, реорганизация юрлица). Договор купли продажи не создает правопреемства для целей приобретательной давности.	Определения Восьмого кассационного суда, Тверского областного суда, Алтайского краевого суда
Широкое толкование	Правопреемство включает и сингулярное (переход прав по договору). Давностный владелец может передать накопленный срок приобретателю.	Определения Верховного Суда РФ (дело № 4 КГ19 55), Седьмого кассационного суда

Конституционный Суд указал, что такая неопределенность нарушает статьи 19 (равенство перед законом), 34 (свобода предпринимательской деятельности), 35 (право частной собственности) и 55 (соразмерность ограничений) Конституции РФ. Человек не может предсказать последствия своего поведения. Единообразное понимание нормы отсутствует.

2. Цель приобретательной давности возврат имущества в оборот

Институт приобретательной давности служит конституционно значимой цели. Возвращение фактически брошенного или бесхозяйного имущества в гражданский оборот. Владелец содержит имущество, платит налоги, поддерживает его в надлежащем состоянии. Это выгодно обществу и государству.

Если запретить сложение сроков при договорной передаче, то каждый раз, когда добросовестный владелец продаст имущество другому добросовестному владельцу, срок начнется заново. Имущество останется в правовой неопределенности десятилетиями. Это противоречит цели института.

3. Давностный владелец имеет защищаемый интерес, который можно передать

Конституционный Суд напомнил свою позицию из Постановления от 26 ноября 2020 года № 48 П. Интерес давностного владельца приобрести право собственности относится к категории имущества в конституционно правовом смысле. Этот интерес защищается законом.

Давностный владелец не является собственником. Но у него есть фактическое господство над вещью. Он может защищать свое владение против третьих лиц (пункт 2 статьи 234 ГК РФ). Ничто не мешает законодателю признать за таким владельцем право ограниченного распоряжения. Например, передать другому лицу накопленный фактический состав (срок владения) по договору.

4. Принципы правовой определенности и уважения достоинства личности

Отсутствие четкого ответа на вопрос о сложении сроков при сингулярном правопреемстве подрывает доверие граждан к государству. Человек, который добросовестно владел имуществом много лет, не может распорядиться своим интересом. Приобретатель не может быть уверен, что его срок владения будет засчитан.

Конституционный Суд подчеркнул. Права и свободы не должны быть иллюзорными. Государство обязано обеспечивать реальную возможность защиты имущественных интересов, в том числе через институт приобретательной давности.

Решение Конституционного Суда

Основной вывод

Пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ признан не соответствующим Конституции РФ. Несоответствие установлено статьям 19 (части 1 и 2), 21 (часть 1), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции РФ.

Причина. Норма порождает неопределенность. Она не дает однозначного ответа на вопрос о допустимости сложения сроков владения, когда переход владения был обусловлен договором между предыдущим и последующим владельцами.

Что должен сделать законодатель

Федеральному законодателю необходимо внести изменения в пункт 3 статьи 234 ГК РФ. Устранить неопределенность. Четко прописать, можно ли складывать сроки владения при сингулярном правопреемстве (по договору купли продажи, мены, дарения и т.д.) и на каких условиях.

Временный порядок (действует до внесения изменений в закон)

Конституционный Суд установил временные правила. До тех пор, пока законодатель не примет новые нормы, действует следующий порядок.

Основное правило

Сроки давностного владения подлежат сложению. Если имущество было передано от одного давностного владельца другому по договору о его отчуждении (купля продажа, дарение, мена), то новый владелец может прибавить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владел предыдущий владелец.

Условия для сложения сроков

Владение каждого из лиц (и предыдущего, и текущего владельца) должно соответствовать критериям, указанным в пункте 1 статьи 234 ГК РФ.
Какие это критерии.
- Владение как своим собственным.
- Открытое владение (не скрытое).
- Непрерывное владение.
- Добросовестное владение (лицо не знало и не должно было знать об отсутствии права собственности у владельца).

Распределение бремени доказывания

Соответствие предыдущих владельцев указанным критериям не презюмируется.
Лицо, которое хочет присоединить сроки (тот, кто просит признать право собственности по давности владения), обязан доказать, что каждый из предыдущих владельцев владел добросовестно, открыто, непрерывно и как своим собственным.
Это логично. Приобретатель имущества по договору у давностного владельца должен проявить разумную осмотрительность. Удостовериться в добросовестности продавца. Иначе он несет риски.

Защита интереса до суда

Заинтересованное лицо (например, потенциальный покупатель или сам давностный владелец) вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения и пользования имуществом. Это предусмотрено процессуальным законодательством (пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ, пункт 1 части 2 статьи 218 АПК РФ). Такой судебный акт может служить подтверждением добросовестного владения для целей последующей сделки.

Ключевые выводы для граждан и бизнеса

Что изменилось после решения КС РФ

Ситуация	До решения КС	После решения КС (апрель 2026)
Покупка недвижимости у лица, которое не является собственником, но добросовестно владеет ей много лет	Срок давностного владения для покупателя начинался заново (чаще всего)	Покупатель может сложить свой срок со сроком продавца при условии добросовестности обоих
Судебная практика по данному вопросу	Противоречивая и непредсказуемая	Единый временный порядок (сложение сроков), до изменения закона
Бремя доказывания добросовестности предыдущего владельца	Неясно, кто должен доказывать	Покупатель (истец по иску о признании права) обязан доказать добросовестность всех предыдущих владельцев

Когда можно использовать сложение сроков

Имущество находится в фактическом владении цепочки лиц.
Каждое из этих лиц владело имуществом открыто, непрерывно, как своим собственным.
Каждое из этих лиц было добросовестным (не знало и не должно было знать, что у владельца нет права собственности).
Переход владения от одного лица к другому оформлен договором (купля продажа, дарение, мена, аренда с последующим выкупом и т.п.). Но не просто передача по доверенности или устная договоренность.
Общий срок владения всех лиц (с учетом сложения) достиг 15 лет для недвижимости или 5 лет для движимого имущества (статья 234 ГК РФ).

Что нужно доказать в суде

Факт владения каждым предшественником с указанием периодов.
Подтверждения открытого и непрерывного владения (документы о ремонте, оплате коммунальных услуг, налогов, договоры с ресурсоснабжающими организациями, показания свидетелей).
Добросовестность каждого предшественника. То есть что тот не знал и не должен был знать об отсутствии права собственности у предыдущего владельца. Это наиболее сложный элемент.

Важные ограничения

Правило не освобождает от необходимости доказывать добросовестность. Если хотя бы один владелец в цепочке был недобросовестен (знал, что имущество чужое), срок прерывается. Сложение невозможно.
Сложение сроков применяется только для приобретательной давности. Это не заменяет регистрацию права собственности по сделке. Если у продавца есть надлежащим образом зарегистрированное право, покупатель становится собственником с момента регистрации перехода права.
Решение не касается ситуаций, когда имущество было украдено или выбыло из владения собственника помимо его воли. Здесь действуют специальные правила (статья 302 ГК РФ об истребовании имущества у добросовестного приобретателя).

Часто задаваемые вопросы

Я купил гараж у человека, который владел им 10 лет, но не оформил право собственности. Могу ли я сразу через суд признать на себя право, прибавив его 10 лет к моему 1 году

Да, если вы докажете, что предыдущий владелец владел гаражом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным в течение 10 лет. Тогда ваш срок составит 11 лет. Для недвижимости нужно 15 лет. Если не хватает до 15 лет, нужно продолжать владеть дальше.

Что значит «добросовестно» в данном случае

Добросовестный владелец не знал и не должен был знать, что у него нет права собственности. Например, он купил имущество у человека, который предъявил поддельный договор, и покупатель разумно полагал, что продавец собственник. Или он завладел бесхозяйным имуществом и не знал, что у него есть собственник. Недобросовестным будет тот, кто знал, что имущество чужое (например, захватил землю соседа).

Как доказать добросовестность предыдущего владельца, если тот уже умер или ликвидирован

Нужно собирать косвенные доказательства. Документы, подтверждающие, что предыдущий владелец нес бремя содержания имущества (оплачивал налоги, электроэнергию, делал ремонт). Показания свидетелей. Акты обследования. Решения судов по другим делам, где устанавливался факт владения. Также можно до сделки обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного владения.

Распространяется ли решение на ситуации, когда имущество передавалось не по договору, а в порядке наследования

Да, наследование это универсальное правопреемство. Здесь проблем со сложением сроков и раньше не было. Наследник всегда мог прибавить срок наследодателя. Новое решение подтверждает это и дополнительно разрешает сложение при договорной передаче.

Что делать, если суд уже отказал мне в сложении сроков по аналогичной ситуации

Вы можете подать заявление о пересмотре дела по новым обстоятельствам (статья 311 АПК РФ или статья 392 ГПК РФ). Постановление Конституционного Суда РФ является основанием для пересмотра. Главное, чтобы решение не было исполнено окончательно или чтобы вы не пропустили сроки на пересмотр.

Нужно ли ждать изменений в Гражданский кодекс, чтобы пользоваться сложением сроков

Нет. Конституционный Суд установил временный порядок, который действует с момента оглашения постановления. Вы можете ссылаться на это постановление в судах уже сейчас. Законодатель должен внести изменения, но до их внесения действует правило о сложении сроков при договорной передаче.

Важные ограничения и оговорки

Условие	Комментарий
Добросовестность каждого владельца в цепочке	Критически важное условие. Если хотя бы один владел недобросовестно (знал, что имущество чужое), срок не суммируется.
Доказывание лежит на истце	Суд не будет сам проверять добросовестность предшественников. Истец должен представить убедительные доказательства.
Имущество не должно быть истребовано собственником	Если появится собственник и заявит виндикационный иск в пределах срока исковой давности, приобретательная давность не поможет.
Решение не легализует самовольный захват	Добросовестность исключает захват чужого имущества с осознанием этого.
Не для всех видов имущества	Для отдельных видов имущества (например, культурные ценности, оружие) могут действовать специальные правила.