Короткий ответ: Нет, если подвальное помещение существовало с момента строительства дома, а его площадь лишь была учтена при инвентаризации и перепланировке, то оно не является самовольной постройкой. Даже если работы по перепланировке проводились, но они были согласованы с уполномоченными органами и не выходят за границы здания, а также не создают угрозы — суд откажет в сносе. Кроме того, пропуск срока исковой давности (3 года с момента, когда истец узнал о нарушении) является самостоятельным основанием для отказа.
⚖️ Когда суд отказывает в признании подвала самовольной постройкой
Для отказа в удовлетворении иска о сносе подвального помещения суд учитывает несколько ключевых факторов. Вот что нужно знать:
| Условие | Почему это важно |
|---|---|
| Объект существовал изначально | Если подвал был заложен при строительстве дома (его границы определены несущими стенами), то он не является новым объектом, даже если его площадь не была учтена в документах |
| Работы согласованы | Если перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и другими органами, то они легальны |
| Отсутствие угрозы | Если экспертиза подтверждает, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью, суд не снесёт её |
| Пропуск срока исковой давности | Если истец (Департамент) знал о постройке более 3 лет назад и не оспаривал её, суд откажет по этому основанию |
| Отсутствие нарушения прав других собственников | Если подвал не относится к общему имуществу МКД и не уменьшает его площадь, то права других жильцов не нарушены |
📋 Реальный пример из суда: подвал не признали самовольной постройкой
Рассмотрим апелляционное определение Московского городского суда от 09 декабря 2025 года по делу № 33-61598/2025. Это показательный пример того, как суд отказал в признании подвального помещения самовольной постройкой, несмотря на доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Дело | № 33-61598/2025 (апелляция) |
| Суд | Московский городской суд |
| Дата решения | 09 декабря 2025 года |
| Истцы | Правительство Москвы, Департамент городского имущества г. Москвы |
| Ответчики | ФИО1 и ФИО2 (собственники) |
| Спорный объект | Подвальное помещение IV, ком. 1, площадью 61,1 кв. м, входящее в состав помещения с кадастровым номером 77:01:0002007:3199 |
| Решение суда | Иск отклонён |
| Основание | Подвал существовал с момента постройки дома; работы согласованы; отсутствует угроза; пропущен срок исковой давности |
«Спорное подвальное помещение существовало с момента строительства многоквартирного дома, не выходит за его границы, является частью подвала, образовано несущими стенами дома… не отвечает главному признаку самовольной постройки – возникновению нового объекта недвижимости».
🔍 Почему суд отклонил требования о сносе
Ключевые аргументы суда:
- ✅ Подвал существовал изначально — на поэтажном плане 1978 года это помещение было обозначено, хотя площадь не указана. Границы определялись несущими стенами дома.
- ✅ Все работы согласованы — на перепланировку и переустройство были получены распоряжения Мосжилинспекции, работы приняты по актам.
- ✅ Площадь дома не увеличилась — общая площадь многоквартирного дома осталась прежней, изменилась только конфигурация внутри помещения.
- ✅ Экспертиза подтвердила отсутствие угрозы — судебная строительно-техническая экспертиза показала, что постройка соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам, не создаёт угрозы.
- ✅ Пропущен срок исковой давности — истцы (Департамент и Правительство) знали о перепланировке с 2010–2012 годов, а в суд обратились только в 2023 году, то есть более чем через 3 года.
- ✅ Права других собственников не нарушены — помещение не относится к общему имуществу МКД (нет инженерных коммуникаций, оно не является техническим подвалом).
⏳ Почему срок исковой давности сыграл решающую роль
Срок исковой давности для требований о сносе самовольной постройки составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Он исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении.
- ✅ Департамент и Правительство Москвы знали о перепланировке с 2010 года (участвовали в согласовании работ).
- ✅ В 2011 году право собственности на помещение было зарегистрировано с учётом изменений — истцы не могли не знать.
- ✅ В 2017 году уже был суд по аналогичному иску (дело № 02-346/2017), где истцам было отказано.
- ✅ Новый иск подан в 2023 году — через 6 лет после того, как истцы точно знали о нарушении.
- ✅ Суд указал, что истцы пропустили срок без уважительных причин, что является самостоятельным основанием для отказа.
📊 В каких случаях суд отказывает в признании подвала самовольной постройкой
| Обстоятельство | Пример из дела |
|---|---|
| Объект существовал изначально | Подвал был на плане 1978 года, хотя площадь не указана |
| Работы согласованы | Распоряжения Мосжилинспекции от 2009, 2011, 2012 годов |
| Отсутствие угрозы | Экспертиза подтвердила соответствие нормам |
| Площадь дома не увеличена | Изменения внутри существующих габаритов |
| Пропуск срока давности | Иск подан через 6 лет после того, как истцы узнали о нарушениях |
| Отсутствие нарушения прав других собственников | Подвал не является общим имуществом МКД |
📝 Что нужно знать собственнику подвала, если его пытаются признать самовольной постройкой
- Проверьте, когда объект был построен — если он существовал с момента постройки дома, он не может быть самовольной постройкой.
- Соберите документы — технические планы, поэтажные планы, свидетельствующие о том, что помещение изначально входило в конструкцию здания.
- Подтвердите, что работы были согласованы — распоряжения, акты Мосжилинспекции, проектная документация.
- Докажите отсутствие угрозы — закажите строительно-техническую экспертизу.
- Укажите на пропуск срока исковой давности — если истец знал о перепланировке более 3 лет назад, это основание для отказа.
- Отстаивайте факт, что это перепланировка, а не реконструкция — если площадь здания не увеличена, а объект не выходит за границы, это не самовольная постройка.
📝 Заключение
Признать подвальное помещение самовольной постройкой невозможно, если оно существовало изначально, а все работы по изменению его конфигурации были согласованы с уполномоченными органами. Кроме того, пропуск срока исковой давности является самостоятельным и безусловным основанием для отказа в иске.
Ключевые выводы из судебной практики:
- ✅ объект, существовавший в границах здания, не является новым объектом недвижимости;
- ✅ перепланировка и переустройство, выполненные с согласия органов власти, не считаются самовольными;
- ✅ отсутствие угрозы жизни и здоровью — важный аргумент против сноса;
- ✅ срок исковой давности в 3 года начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении, и его пропуск влечёт отказ;
- ✅ если помещение не относится к общему имуществу МКД, права других собственников не нарушены.
Данная статья носит информационный характер. В каждом конкретном случае необходима консультация адвоката по земельным и строительным спорам.
📚 Примечания и источники
[1] Апелляционное определение Московского городского суда от 09 декабря 2025 года по делу № 33-61598/2025. ↩
[2] Статья 222 ГК РФ — самовольная постройка. ↩
[3] Статья 196 ГК РФ — срок исковой давности. ↩
[4] Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 — о защите права собственности. ↩
[5] Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 — Правила эксплуатации жилищного фонда. ↩
[6] Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП — порядок переустройства и перепланировки. ↩