Можно ли принудительно выкупить долю в квартире у несовершеннолетнего собственника?
Ситуация, когда у одного человека большая доля в квартире, а у другого совсем маленькая, встречается часто. Владелец крупной доли хочет стать единоличным собственником, но закон допускает принудительный выкуп только в исключительных случаях. А если владелец маленькой доли ребенок, правила становятся ещё строже.
Правовое обоснование
По общему правилу участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре. Если выдел невозможен, он может получить денежную компенсацию от других собственников. Однако принудительная выплата компенсации вместо выдела доли допускается только при одновременном наличии трех условий. Доля собственника незначительна. Её нельзя реально выделить. Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Это следует из абзаца 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.
Законодатель подчеркивает исключительность такого случая. Суд может обязать остальных собственников выплатить компенсацию даже без согласия владельца доли, но только в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав других участников.
Вопрос о наличии существенного интереса решается судом в каждом конкретном случае. Учитываются нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей или других членов семьи (постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г.).
Для несовершеннолетних действуют дополнительные гарантии. Сделки по отчуждению их имущества могут совершать только законные представители, но с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 ГК РФ). Это правило распространяется и на принудительный выкуп доли по решению суда. Орган опеки оценивает, не ухудшится ли положение ребенка в результате утраты имущества.
Ключевой вывод выкупить долю у несовершеннолетнего принудительно почти невозможно без согласия органов опеки, даже если доля очень маленькая и ребенок не живёт в квартире.
Пример из судебной практики
В Тверской области Пирогова B.C. владела 5/9 долей в двухкомнатной квартире. Ещё 1/3 принадлежала её сыну. А 1/9 доля перешла по наследству к Богатыревой Н.А., которая подарила её своей внучке Богатыревой М.С., 2016 года рождения. Ребёнок в квартире никогда не жил, был зарегистрирован и проживал в Московской области с матерью.
Пирогова обратилась в суд с иском о признании доли несовершеннолетней незначительной (3,28 кв.м жилой площади) и принудительном выкупе. Суд первой инстанции иск удовлетворил, взыскал компенсацию 237 000 рублей. Апелляция увеличила компенсацию до 338 777 рублей. Суды исходили из того, что долю нельзя выделить, ответчики не вселялись и не пользовались квартирой, а значит, не имеют существенного интереса.
Орган опеки и попечительства дал заключение, что несовершеннолетняя имеет существенный интерес к жилому помещению, поскольку спорная доля является её единственной собственностью. Суды это заключение проигнорировали.
Верховный Суд РФ отменил все судебные акты (дело № 35-КГ24-4-К2, определение от 16 апреля 2024 г.). Он указал, что суды не учли особую защиту прав несовершеннолетних. Согласие органов опеки на отчуждение доли получено не было. Сам по себе факт, что законные представители не вселяли ребёнка в квартиру, не свидетельствует об отсутствии у него существенного интереса. Несовершеннолетний в силу возраста не может самостоятельно реализовать своё право пользования. Дело направлено на новое рассмотрение.
Часто задаваемые вопросы
1. Какой размер доли считается незначительным для принудительного выкупа
Закон не устанавливает точного процента или метража. Суд оценивает конкретные обстоятельства. Обычно доля менее 10% от общей площади может быть признана незначительной, но это не автоматическое правило. Важнее возможность реального выдела. Если доля составляет 1/9 (около 11%) и приходится менее 5 кв.м жилой площади, это может быть признано незначительным.
2. Что такое «существенный интерес» в использовании общего имущества
Это нуждаемость человека в этом конкретном жилье. Учитывается возраст, состояние здоровья, наличие детей, работа, семейное положение. Например, пенсионер, для которого квартира единственное жильё, имеет существенный интерес. А собственник, который давно живёт в другом городе и не пытается вселиться, скорее всего, не имеет.
3. Почему для несовершеннолетних действуют особые правила
Государство обязано защищать имущественные права детей, которые не могут самостоятельно их отстаивать. Принудительная потеря даже маленькой доли ухудшает положение ребёнка. Орган опеки проверяет, не станет ли ребёнок после выкупа хуже обеспечен жильём, чем был. Без положительного заключения опеки суд не вправе прекратить право собственности несовершеннолетнего.
4. Можно ли выкупить долю у ребёнка, если он не живёт в квартире годами
Сам по себе факт непроживания не является доказательством отсутствия существенного интереса. Ребёнок не может самостоятельно вселиться или подать иск о вселении. За это отвечают его законные представители. Если они этого не сделали, то вина лежит на них, а не на ребёнке. Верховный Суд прямо указал, что бездействие родителей не лишает несовершеннолетнего интереса к имуществу.
5. Какой порядок принудительного выкупа доли, если собственник взрослый и дееспособный
Сначала нужно доказать три условия: незначительность доли, невозможность выдела в натуре и отсутствие существенного интереса. Затем подать иск о прекращении права собственности с выплатой компенсации. Суд назначает оценочную экспертизу. Компенсация выплачивается по рыночной стоимости. Но даже при наличии всех условий суд может отказать, если это нарушит баланс интересов.
6. Что делать, если вы хотите защитить свою маленькую долю от принудительного выкупа
Заявите суду о своём существенном интересе. Докажите, что вы нуждаетесь в этом жилье (нет другого, есть семья, состояние здоровья). Покажите, что вы пытались вселиться или пользоваться имуществом (оплачивали коммунальные услуги, хранили вещи). Если вы несовершеннолетний, требуйте привлечения органов опеки и ссылайтесь на их заключение.
Вывод
Принудительный выкуп доли у несовершеннолетнего собственника возможен только в исключительном случае. Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства суд не вправе прекратить право собственности ребёнка на долю в квартире. Даже если доля очень маленькая, а ребёнок никогда не жил в этой квартире, одного этого недостаточно. Необходимо доказать, что у несовершеннолетнего отсутствует существенный интерес, что на практике сделать крайне сложно.