Может ли собственник аварийного жилья, не признанный малоимущим, требовать предоставления другого жилого помещения вместо выкупной цены?

⚖️ Что говорит закон о расселении аварийного жилья для собственников

Правовое регулирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ и разъяснениями Конституционного Суда РФ.

Основные нормативные положения:

• Статья 32 ЖК РФ – изъятие жилого помещения у собственника для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения; предоставление другого жилья – по соглашению сторон;
• Пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ – внеочередное предоставление жилья по договору соцнайма для граждан, жильё которых признано непригодным, при условии признания их малоимущими и нуждающимися;
• Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 № 20-П – признал право малоимущих собственников единственного жилья на внеочередное предоставление жилья, если дом не включён в региональную программу;
• Статья 86 ЖК РФ – предоставление жилья при сносе дома для нанимателей по договору социального найма;
• Статья 89 ЖК РФ – требования к предоставляемому жилью (равнозначность, благоустроенность).

В рассматриваемом деле истица не была признана малоимущей, поэтому суд апелляционной инстанции отменил решение о предоставлении ей жилья и обязал выплатить возмещение.

📋 Реальный пример: апелляционный суд отменил предоставление жилья собственнику аварийного жилья, не признанному малоимущим

Рассмотрим апелляционное определение Костромского областного суда от 28 января 2026 года по делу № 33-97/2026. Собственница квартиры в аварийном доме ФИО3 требовала предоставить ей другое жилое помещение взамен аварийного. Районный суд удовлетворил её требования. Однако областной суд отменил это решение, указав, что ФИО3 не признана малоимущей, а потому не имеет права на внеочередное получение жилья, и удовлетворил встречный иск администрации о выкупе квартиры с выплатой возмещения.

Обстоятельства дела

ФИО3 является собственником квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Дом не включён в муниципальную программу переселения. Администрация приняла постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд и направила ФИО3 проект соглашения о выкупе с оценкой 1 993 260 руб. ФИО3 отказалась от подписания и обратилась в суд с требованием предоставить ей другое жилое помещение взамен аварийного (в собственность).

Районный суд удовлетворил иск ФИО3, обязав Администрацию предоставить ей жильё в собственность, а также частично удовлетворил встречный иск Администрации об изъятии имущества после предоставления жилья. Администрация обжаловала решение, указав, что ФИО3 не является малоимущей и не может претендовать на внеочередное получение жилья.

В суде апелляционной инстанции Администрация представила новый отчёт об оценке квартиры и земельного участка на сумму 2 241 740 руб., с чем ФИО3 согласилась. Областной суд удовлетворил встречный иск Администрации о выкупе и отказал ФИО3 в предоставлении жилья.

Что решил областной суд

Какие доказательства убедили суд

• ✅ Постановление Администрации об изъятии – подтверждает соблюдение процедуры изъятия;
• ✅ Отчёт об оценке (новый) на 2 241 740 руб. – подтверждает рыночную стоимость изымаемого имущества, с чем согласилась истица;
• ✅ Отсутствие признания ФИО3 малоимущей – подтверждено материалами дела и не оспаривалось;
• ✅ Договор приватизации и право собственности – подтверждает статус собственника;
• ✅ Заключение МВК и Постановление о признании дома аварийным – подтверждают основание для изъятия.

Почему районный суд ошибся

• Не проверил статус ФИО3 – не установил, признана ли она малоимущей;
• Неправильно применил п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ – не учёл, что внеочередное предоставление жилья применяется только к малоимущим;
• Вопреки закону обязал предоставить жильё в собственность – ст. 32 ЖК РФ предусматривает предоставление другого жилья только по соглашению сторон с зачётом стоимости;
• Проигнорировал позицию Конституционного Суда РФ – Постановление № 20-П не распространяется на лиц, не признанных малоимущими.

Какие последствия для ФИО3

• Отказ в предоставлении жилья – она не получит другое жильё от государства;
• Получение выкупной цены в размере 2 241 740 руб. – это значительная сумма, которая может позволить приобрести другое жильё;
• Обязанность освободить квартиру – после получения денег она должна выселиться и сняться с регистрационного учёта;
• Погашение задолженности по коммунальным услугам – она обязана оплатить все долги до передачи квартиры.

📝 Что делать собственнику аварийного жилья, чтобы получить жильё или выкупную цену

1. Узнайте статус дома – включён ли он в региональную или муниципальную программу переселения.
2. Проверьте, признаны ли вы малоимущим – если нет, подайте заявление в орган местного самоуправления для признания малоимущим и нуждающимся в жилье. Это даст право на внеочередное получение жилья по соцнайму (при наличии оснований).
3. Если вы не малоимущий – знайте, что ваше право – на выкупную цену. Соглашайтесь на оценку или оспаривайте её в суде, если считаете заниженной.
4. При получении проекта соглашения о выкупе – внимательно изучите отчёт об оценке. Если стоимость занижена, закажите независимую оценку и обращайтесь в суд.
5. Если вы хотите получить жильё вместо денег – договаривайтесь с администрацией о предоставлении конкретного жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
6. Если администрация затягивает расселение – обращайтесь в суд с иском о понуждении к изъятию и выплате возмещения, но помните: требовать предоставления жилья в собственность вы можете только при согласии администрации.

📝 Заключение

Рассмотренное дело – яркий пример того, как суды применяют правовую позицию Конституционного Суда РФ и разграничивают права малоимущих и иных собственников при расселении аварийного жилья. Ключевые выводы:

1. Внеочередное предоставление жилья по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ доступно только малоимущим гражданам, признанным нуждающимися.
2. Собственник, не признанный малоимущим, имеет право только на выкупную цену (ст. 32 ЖК РФ).
3. Предоставление жилья в собственность взамен аварийного возможно только по соглашению сторон с зачётом стоимости.
4. Районный суд ошибся, обязав предоставить жильё в собственность без учёта статуса истца.
5. Апелляционный суд исправил ошибку, удовлетворив встречный иск о выкупе и отказав в предоставлении жилья.

Данный материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. В каждом конкретном случае рекомендуется обращаться к адвокату по жилищным спорам.