Короткий ответ: Да, супруги могут купить недвижимость в общую долевую собственность.
Когда это возможно?
По общему правилу имущество, приобретаемое супругами во время брака, переходит в их совместную собственностью (общую собственность без определения долей) и в случае раздела делится между супругами в равных долях (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Однако, супруги могут изменить режим собственности на приобретаемый объект.
Стороны вправе заключить брачный договор и установить в нем режим долевой собственности в отношении их будущего имущества.
Кроме того, жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и детей – это императивное требование законодательства.
Важно. Не все имущество сразу же становится общим имуществом супругов.
Не является совместной собственностью, в частности, имущество каждого из супругов (если иное не установлено брачным договором), то есть имущество, приобретенное в период брака на личные средства одного из супругов, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 42 СК РФ; п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Пример.
Четвертый кассационный суд подтвердил правомерность исключения недвижимого имущества из совместной собственности, в связи с тем, что оно куплено за счет личных средств супруга.
Разрешая требования истца об исключении спорного недвижимого имущества в виде земельного участка, с расположенным на нем жилым домом, из совместной собственности бывших супругов, и признании за ним право собственности на недвижимое имущество, прекращении права совместной собственности на это имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 33, 34, 36 Семейного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака”, установив, что спорное недвижимое имущество приобретено истцом по первоначальному иску за счет вырученных средств от продажи другой квартиры, приобретенной им в порядке наследования, удовлетворил первоначально заявленные требования (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2024 по делу N 88-9233/2024 (УИД 23RS0060-01-2023-000431-13)
Также в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, не может входить имущество, не являющееся объектом гражданских прав.
Пример.
Четвертый кассационный суд отказал в разделе предметов декорации и благоустройства, использованных на земельном участке и в доме.
Разрешая исковые требования суд первой инстанции, с чем согласилась судебная коллегия апелляционного суда, пришел к обоснованному выводу в части отказа в иске о признании совместно нажитым имуществом и разделе стоимости природного камня и его укладки, приобретения и установки пластиковых окон, приобретения и установке ограждения с воротами, поскольку приобретение камня, окон, ограждения и ворот, их последующая укладка и установка, не являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Осуществленные бывшими супругами вложения были произведены в целях ремонта и благоустройства жилого помещения, не являются имуществом, как самостоятельным объектом права собственности, а, следовательно, разделу не подлежат. С данным выводом судов соглашается судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2022 N 88-2469/2022 по делу N 2-14/2021
Также не подлежат разделу исключительные права, на объекты творчества, созданные одни из супругов.
Пример.
Супруг, является композитором и создаёт музыкальные произведения. В случае расторжение брака, супруга не может требовать передать ей права на часть музыкальных произведений. Однако, если права были приобретены во время брака, то они также могут быть разделены между мужем и женой.
Вместе с тем законодательство предоставляет супругам возможность приобретать имущество, в том числе недвижимое, в долевую собственность (общую собственность с определением доли каждого из супругов в праве собственности) (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
Например, супруги могут купить в общую долевую собственность квартиру, жилой дом, земельный участок и т.д. При этом приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала имеет определенные особенности (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862).
Как супругам оформить общую долевую собственность?
Приобретение недвижимости в общую долевую собственность согласно брачному договору
Супруги в любое время в период брака вправе оформить брачный договор.
Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Брачным договором можно изменить установленный законом режим совместной собственности и установить, в частности, режим долевой собственности как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Размер долей может быть определен в договоре по усмотрению супругов, в том числе с отступлением от равенства долей (ст. ст. 40, 41, п. 1 ст. 42 СК РФ; п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Таким образом нотариальная форма договора не обязательна. (пп. 2 п. 2 ст. 163, ст. 550 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Можно ли купить имущество в долевую собственность супругов без брачного договора?
В этом случае при приобретении недвижимости в договоре купли-продажи следует указать на приобретение имущества супругами в долевую собственность и определить доли каждого из супругов в праве общей собственности.
При этом такой договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен, поскольку он по сути является смешанным договором и содержит элементы брачного договора (соглашения об определении долей) (п. 2 ст. 38, п. 2 ст. 41 СК РФ; ст. 421 ГК РФ; п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024).
Долевая собственность при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского капитала
При приобретении жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала возникновение долевой собственности на приобретенное в браке имущество прямо предусмотрено законом.
Такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 22.03.2019 N ОГ-Д23-2673).
Важно, что в данном случае не действует запрет на совершение действий с долями в праве собственности на жилое помещение, если в результате таких действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади такого помещения на каждого из них (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
Соглашение об определении долей в указанном случае не требует обязательного нотариального удостоверения (п. 58 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).
При этом доли должны определяться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен.
Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 60 СК РФ; п. 2 Письма ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3; п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).