В условиях, когда законодатели обсуждают возможность возвращения обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости, граждане могут воспользоваться возможностью заключения сделки в простой письменной форме. Однако важно учесть два критически важных пункта, отсутствие которых может привести к отмене договора дарения в случае его оспаривания.
1. Подтверждение фактической передачи объекта
Первый пункт, который необходимо включить в договор, касается фактической передачи объекта дарения. Это важно для доказательства того, что сделка не является мнимой, то есть не была совершена лишь для вида (согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ).
Если в документах будет четко указано, что даритель передал объект недвижимости одаряемому, и тот его принял, это станет весомым доказательством исполнения сделки. В случае спора оппоненту будет сложно опровергнуть факт передачи. Например, в определении Верховного суда РФ № 53-КГ24-4-К8 подчеркивается, что наличие таких доказательств существенно укрепляет позицию одаряемого.
Кроме того, оформление фактической передачи позволит одаряемому в дальнейшем защитить свои права в суде, если даритель не сможет подать заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности. В таких ситуациях суды принимают решение, основываясь на факте передачи дара. Если этот факт подтвержден, суд может обязать Росреестр зарегистрировать право собственности одаряемого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Закон не устанавливает строгих требований к документальному оформлению факта передачи. Это можно сделать, составив отдельный акт приема-передачи или добавив в текст договора пункт о том, что объект был передан на момент подписания.
2. Заверения дарителя
Второй важный пункт, который следует включить в договор — это заверения дарителя. В нем необходимо указать, что даритель уведомляет одаряемого об отсутствии прав третьих лиц на передаваемую недвижимость и подтверждает достоверность этой информации.
В случае спора одаряемый сможет ссылаться на этот пункт договора, чтобы подтвердить в суде, что он не знал и не должен был знать о необходимости получения согласия третьих лиц (например, супруга дарителя).
Согласно закону, супруг может обратиться в суд с требованием об отмене договора дарения общего имущества, заключенного без его нотариального согласия, только в том случае, если докажет, что одаряемый знал или должен был знать о необходимости этого согласия (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).